Магазин Готовых работ / Бесплатные работы / Договор аренды зданий и сооружений в Российской Федерации (Глава 1)

План дипломной работы:

 

Введение (актуальность, объект, предмет, цель, задачи, методы, основные идеи работы)

Глава I. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений в российском праве: историко-правовой обзор

    1.1.  Становление и развитие законодательства России об аренде зданий и сооружений: исторический обзор

    1.2. Теоретические основы и структура современного законодательства России об аренде зданий и сооружений

Глава II. Договор аренды зданий и сооружений: понятие, сущность, содержание

    2.1. Понятие договора аренды зданий и сооружений

    2.2. Особенности заключения договора аренды зданий и сооружений и его элементы

    2.3. Существенные условия и содержание договора аренды зданий и сооружений

Глава III. Особенности практического применения законодательства об аренде зданий и сооружений и пути его совершенствования

    3.1. Правовые нюансы и коллизии при аренде зданий и сооружений.

    3.2. Особенности разрешения споров, связанных с арендой зданий и сооружений: обзор судебной практики

    3.3. Возможные пути совершенствования законодательства об аренде зданий и сооружений

Заключение

Список использованных источников информации

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

Правовое регулирование аренды зданий и сооружений в РФ

Первая глава

Содержание

 

Глава I. Теоретические положения договора аренды зданий и сооружений ......... 2

1.1. Понятие, сущность, предмет договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве ..... 2

1.2 Законодательство, регулирующее правоотношения в области аренды зданий и сооружений .............11

1.3. Значение договора аренды зданий и сооружений для развития экономических отношений в Российской Федерации .......19

 

Глава I. Теоретические положения договора аренды зданий и сооружений

1.1. Понятие, сущность, предмет договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве

 

В настоящей части нашей работы мы проанализируем понятие, сущность, предмет договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве. Для решения этой задачи, предполагается охарактеризовать формальные признаки этого договора, сложившиеся в отечественном праве, а также кратко проанализировать историю становления законодательства об аренде.

Согласно одному из общепринятых определений, аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их [1].

Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом [2].

1. На основе договора аренды, являющегося, по сути, соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.
2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.
3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

В свою очередь, договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Квалифицирующим признаком договора аренды зданий и сооружений является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Отметим, также, что понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т. д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах [3].

Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений [4]. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по правилам договора аренды.

Охарактеризовав, таким образом, основные формальные признаки договора аренды, считаем необходимым перейти к краткому историческому обзору его становления и развития в российском праве.

Развитие отношений связанных с договором аренды, в отечественном законодательстве, имеет длительную историю, уходящими своими корнями в дореволюционное право[5].

Историки права, в частности, отмечают, что в гражданском праве России до 1917 года, институт имущественного найма был достаточно востребован в юридической практике (например, весьма употребителен в крестьянском быту).

Несмотря на этот факт, правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX – начале XX веков было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В качестве иллюстрации к этой посылке, упомянем тот факт, что существенной характеристикой отношений найма в этот период, является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой.

Кроме того, легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. Несмотря на то, что устанавливались виды имущества, которые не могли быть предметом найма, срок договора, определения договора законодателем сконструировано не было.

Если говорить о теоретических воззрениях на изучаемый нами вопрос, то в доктрине того периода характерно противостояние двух точек зрения относительно правовой природы имущественного найма. Сторонники первой точки зрения отстаивали позицию, что имущественный наем относится к вещным правоотношениям. Напротив сторонники второй точки зрения относят наем к числу обязательных правоотношений.

Большинство придерживалось второй точки зрения и связывалось это с тем, что основой имущественного найма является договор - обязательственное правоотношение. В противовес приводилась точка зрения, основанная на том, что право собственности состоит из правомочий владения, пользования и распоряжения и выделение из него права пользования и владения свидетельствует лишь о том, что право собственности становится неполным.

Существенные изменения в законодательном регулировании отношений аренды и найма произошли после революции 1917 года, а точнее после введения Новой экономической политики и принятия первого Гражданского кодекса в Советском государстве (1922 год) [6].

Для договора аренды, в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.

И в ГК 1922 г. и в последующем ГК 1964 г [7]. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».

Однако между кодексами, в этом плане, были и существенные различия.

В частности, отношения найма между гражданами по ГК РСФСР 1964 г. были ограничены потребительским назначением личной собственности. Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что, не смотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.

Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922г., так и ГК 1964г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы.

Изначально в гражданском законодательстве (1922 года) предусмат­ривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок более одного года независимо от передаваемого внаем имущества. Договоры о найме всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме, под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. К договору о сдаче государственного или коммунального предприятия должна быть, под страхом недействительности договора, присоединена подробная опись сдаваемого имущества (ст.153 ГК).

ГК 1964г. упростил требования к форме договора имущественного найма, установив общее требование письменной формы к договорам между гражданами. Что же касается предприятий и организаций, то действовало общее правило о том, что сделки между данными субъектами должны быть заключены в письменной форме независимо от срока договора и вида имущества.

В соответствии со ст. 160 ГК 1922 г. наниматель обязан пользоваться нанятым имуществом в соответствии с договором, а поскольку в договоре указаний нет - в соответствии с назначением имущества. В соответствии со ст.283 ГК 1964 г. наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества. Неиспользование или недостаточное использование имущества могло привести к досрочному расторжению договора.

Оценивая этот этап развития советского законодательства об аренде, можно сказать, что основная тенденция правового его, сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом

Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г[8]. К началу 1990-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный «Основами законодательства об аренде» договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.

«Основы законодательства об аренде» определяли понятие «аренда», как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

В качестве заключения, отметим, что к моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года  № 1230 [9], который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

В теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, он воспринимался как гражданско-правовой договор имущественного найма, известный римскому и дореволюционному российскому праву. Но, с другой стороны, аренда считалась инструментом разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке первой и второй частей ГК РФ[10]. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие второй части ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии со ст.3 федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» [11] с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде.

В целом, можно отметить, что на момент принятия ныне действующего Гражданского кодекса, понимание отношений и институтов аренды в российском законодательстве уже присутствовало. В то же время, нормы арендных отношений, сложившиеся до 1917 года были отвергнуты за ненадобностью уже после революции, а арендные нормы советского права (доже с учетом изменений конца 1980-х годов) уже не соответствовали новым социально-экономическим отношениям сложившемся в обществе. Ситуация изменяется с принятием Гражданского кодекса РФ, в котором, фактически, и содержаться основные понятия и основы современного законодательства об аренде в целом и об аренде зданий и сооружений в частности. В то же время, Гражданский кодекс. Хотя и основной нормативный акт, регламентирующий общественные отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, однако не единственный. Подробно, с современным законодательством регулирующее правоотношения в области аренды зданий и сооружений мы ознакомимся в следующем параграфе.

 

1.2 Законодательство, регулирующее правоотношения в области аренды зданий и сооружений

 

В предыдущей части нашего исследования мы пришли к выводу о том, что отдельного нормативного регулирование отношений аренды зданий и сооружений, произошло в 1990-х годах – с принятием ГК РФ.

Этот факт, непосредственным образом связан с расширением сферы рыночных отношений, что в свою очередь, привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Именно с принятия ГК РФ, начинает формироваться общая система законодательства РФ об аренде зданий и сооружений, которая помимо собственно ГК РФ и федеральных законов, включает также Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные нормативные акты. Рассмотрим основные сущностные элементы этой системы.

Итак, в сответсвии с ГК РФ, особым видом договора аренды, стал договор аренды зданий и сооружений. Его выделение в отдельный вид договора обусловлено предметом договора, особенностями передаваемых в аренду объектов недвижимого имущества – зданий и иных сооружений. По мнению законодателя, они потребовали установления специальных правил, особого правового режима, отличного от общего режима недвижимого имущества.

ГК РФ выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета – зданий и сооружений. Появление нового правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права.

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Как указывает О.Н. Садиков, «арендный договор зданий (сооружений) - возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора - передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей» [12].

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) является возмездным.

Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет корреспондирующие права и обязанности.

Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения).

Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров» [13].

В связи с этим, прежде всего, необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК РФ никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.

В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений [14].

Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений[15].

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом [16].

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

• искусственность возведения;
• «привязка» к определенному земельному участку;
• невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
• самостоятельность;
• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [17] сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» [18].

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[19] объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

• арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);
• отношений по поводу использования части земельного участка» [20].

Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

В то же время отметим, что применение положений ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений на практике, поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

Определенные сложности вызвало применение положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было введено законодательством о государственной регистрации. Возникли серьезные споры о соотношении общих положений Гражданского кодекса о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений.

Значительные трудности были вызваны применением норм гражданского законодательства о статусе государственных учреждений, унитарных предприятий в случае участия их в арендных отношениях. При этом наиболее проблемными оказались такие аспекты, как возможность участия этих субъектов в договоре аренды зданий и сооружений в качестве арендодателя, а так же распоряжение полученным доходом в виде арендной платы. Именно с решением этих вопросов и связан современный этап развития отношений связанных с договором аренды зданий и сооружений.

В целом, можно признать, что в существующей системе законодательства об аренде зданий и сооружений особенностью является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, за исключением земельных участков.

 

1.3. Значение договора аренды зданий и сооружений для развития экономических отношений в Российской Федерации

 

Проанализируем значение договора аренды зданий и сооружений для развития экономических отношений в Российской Федерации. На наш взгляд, его значение, непосредственным образом вытекает из общей цели этого договора, которая состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны.

Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания  или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после истечения его срока.

Уже исходя из этого, можно убедиться, что договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, «хозяйственной деятельности»¹⁴, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.

Кроме того, необходимо отметить тот факт, что сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота.

Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.

В последние годы сложилась ситуация, когда любой гражданин или организация, желающие заняться предпринимательской деятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения своего бизнеса. Наиболее очевидный выбор здесь, это аренда.

Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики[21].

В частности, законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данном договоре: так последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, в соответствии с договором, является его собственностью. Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.

Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.

Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Подведем основные итоги настоящей главы.

- аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их. Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами;

- в свою очередь, договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования;

- квалифицирующим признаком договора аренды зданий и сооружений является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

- история законодательства России об аренде зданий и сооружений восходит к дореволюционному праву. Так, в гражданском праве России до 1917 года, институт имущественного найма был достаточно востребован в сельском хозяйстве. Несмотря на этот факт, правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX – начале XX веков было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В качестве иллюстрации к этой посылке, упомянем тот факт, что существенной характеристикой отношений найма в этот период, является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой. Кроме того, легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было;

- существенные изменения в законодательном регулировании отношений аренды и найма произошли после революции 1917 года. Для договора аренды, в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом;

- в целом, можно отметить, что на момент принятия ныне действующего Гражданского кодекса, понимание отношений и институтов аренды в российском законодательстве уже присутствовало. В то же время, нормы арендных отношений, сложившиеся до 1917 года были отвергнуты за ненадобностью уже после революции, а арендные нормы советского права (доже с учетом изменений конца 1980-х годов) уже не соответствовали новым социально-экономическим отношениям сложившемся в обществе. Ситуация изменяется с принятием Гражданского кодекса РФ, в котором, фактически, и содержаться основные понятия и основы современного законодательства об аренде в целом и об аренде зданий и сооружений в частности;

- именно с принятия ГК РФ, начинает формироваться общая система законодательства РФ об аренде зданий и сооружений, которая помимо собственно ГК РФ и федеральных законов, включает также Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные нормативные акты.

- в сответсвии с ГК РФ, особым видом договора аренды, стал договор аренды зданий и сооружений. Его выделение в отдельный вид договора обусловлено предметом договора, особенностями передаваемых в аренду объектов недвижимого имущества – зданий и иных сооружений. По мнению законодателя, они потребовали установления специальных правил, особого правового режима, отличного от общего режима недвижимого имущества. ГК РФ выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета – зданий и сооружений. Появление нового правового института фактически изменило структуру гражданского законодательства;

- можно признать, что в существующей системе законодательства об аренде зданий и сооружений особенностью является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, за исключением земельных участков.

- значение договора аренды зданий и сооружений для развития экономических отношений в Российской Федерации состоит в том, что сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Аренда, при этом, как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.

В заключении отметим, что современный этап развития договорных отношений аренды зданий и сооружений, характеризуется определенной коррекцией нормативных норм. В частности они связан с предметом договора, возможностям отнесения к нему нежилых помещений, объектов незавершенного строительства, а также с применением положений о государственной регистрации договора аренды. Этот факт, на наш взгляд, свидетельствует о развитии изучаемого нами института, что еще раз подтверждает его востребованность в современных экономических условиях.